https://realty.ria.ru/20180327/1517359289.html
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.
2018-03-27T12:36
2018-03-27T12:36
2020-03-03T09:46
полезное
f.a.q. – риа недвижимость
москва
законодательство
жилье
ремонт
городское хозяйство москвы
россия
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/1517359289.jpg?4045141451583217973
москва
россия
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2018
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
полезное, f.a.q. – риа недвижимость, москва, законодательство, жилье, ремонт, городское хозяйство москвы, россия
Полезное, F.A.Q. – РИА Недвижимость, Москва, Законодательство, Жилье, Ремонт, Городское хозяйство Москвы, Россия
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
12:36, 27 марта 2018
42028
27 марта 2018, 12:41
Чем грозит неузаконенная перепланировка?
Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.
Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.
Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.
В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.
Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).
Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.
При выявлении проведения неузаконенной перепланировки, которая не соответствует требованиям действующего законодательства, собственник привлекается к административной ответственности — на него накладывается штраф в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей; на должностное лицо — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридическое — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.
При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.
С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
В целом, новые ужесточения — в мае 2017 года обязали для выдачи технического паспорта на квартиру проводить проверку квартиры, если она проводилась последний раз больше пяти лет назад — могут вызвать «волну» проверок, например, при посещении квартиры специалистами служб ЖКХ.
Планировка бывает несогласованной или незаконной — это две большие разницы. Если владелец квартиры что-то существенно изменил в квартире, не спросив на это разрешения жилищной инспекции, его оштрафуют на 2500 рублей и обяжут согласовать перепланировку.
С незаконной перепланировкой куда сложнее. Она противоречит строительным, санитарным правилам и другим нормативным актам и зачастую представляет угрозу для самих владельцев квартиры и для других жильцов дома. Подобное «творчество» ни за что не согласуют. Более того, оно чревато судебными разбирательствами. Так что же нужно для этого сделать?
1. Квартира — моя, внутри нее что хочу, то и ворочу!
СНиПы, СанПиНы, ГОСТы и другие строительные и санитарные нормы и правила придуманы для застройщиков, чтобы они отвечали за качество домов. А моя квартира — на то и частная собственность, могу хоть кухню в гостиную перенести, хоть на ее месте санузел обустроить. Конечно, соседям не нравится шум от канализации. Зато буду любоваться видом из окна, лежа в ванне. А это бесценно!
Дверные проемы и стены тоже обычно расположены неудачно. Их легко перенести куда угодно — были бы деньги на строительную бригаду. А лучше вообще избавиться от стен и сделать студию — получится модно! Ведь несущими бывают только внешние стены здания и межквартирные перегородки, ведь так? Нет? Ну, будем надеяться, что здание не рухнет. И уж конечно, ничего не случится от штрабы для электропроводки в несущей стене!
«Если в ходе перепланировки затрагиваются несущие конструкции, собственники должны обратиться за техническим заключением к автору проекта дома, а если его уже не существует — в ГУП МосжилНИИпроект».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
«Практика вынесения судебных решений, предписывающих привести незаконную перепланировку в первоначальный вид, принимает массовый характер. А вернуть исходную планировку оказывается в несколько раз дороже, чем сделать первичный ремонт. Самое страшное — не штрафы и не восстановление исходного состояния квартиры, а деформация или обрушение конструкции здания. И такие случаи, к сожалению, не редкость».
Антон Головейчук,генеральный директор компании «Соглас-Проект»
2. Спальня без окон? Не беда, есть электричество!
Кто задает стандарты минимальной площади комнат? Главное, чтобы владельцу квартиры было в ней комфортно. Нет естественного света? Для этого и придумали лампочки! А если в СНиПах и СанПиНах написано, что из-за перепланировки квартира становится непригодной для проживания, то это проблема создателей этих правил.
«Если перепланировка обернется ухудшением жилищных условий для самих владельцев квартиры или их соседей — например, площадь жилых помещений или кухни станет ниже нормативной, то в согласовании проекта откажут».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
3. Объедините кухню с комнатой — это стильно
Тренд на кухни-гостиные не собирается идти на убыль, поэтому два помещения объединяют и в новостройках, и в старом фонде. В хрущевке или «сталинке» плита на кухне газовая? Ведь есть вентиляция, к тому же достаточно просто открыть окно на проветривание. Ну не задохнемся же мы во сне от отравления угарным газом! А если уж нормы и правила требуют, то в проекте предусмотрим раздвижную перегородку, согласуем перепланировку, а потом снимем двери. Ведь так намного красивее!
«Расширение кухни за счет площади комнаты и увеличение санузла за счет площади кухни допустимо узаконить только в квартирах на первом этаже или если под квартирой находится нежилое помещение. В других случаях — нельзя!»
Антон Головейчук,генеральный директор компании «Соглас-Проект»
«В «однушке» объединить кухню с комнатой не удастся, поскольку единственная жилая комната перестанет считаться жилой, что недопустимо. А если кухня газифицирована, то нельзя не только объединить ее с жилой комнатой, но даже устроить между ними пустой проем вне зависимости от комнатности квартиры».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
4. Вентиляционный короб только мешает. Долой!
Кто только придумал располагать вентиляционный короб прямо посреди кухни или коридора? Ведь это неудобно: мебель не поставить, проходу мешает, да и ценное пространство съедает. Демонтируем все лишнее. В конце концов, раз заплатили за полный метраж, то и пользоваться будем всеми квадратными метрами!
«Мы постоянно сталкиваемся с нарушениями в ремонтах 1990-х, во время которых закладывали вентиляционные шахты и короба. Соседи жалуются в жилинспекцию на плохую вентиляцию в своих квартирах. Собственники-нарушители платят штраф до 2500 рублей и за свой счет восстанавливают изначальное состояние вентиляционных шахт».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
5. Внешние стены тоже принадлежат вам, используйте их по полной!
Внешняя стена дома ничем не отличается от всех остальных. Почему бы не перенести туда вентиляционный короб? Или вместо обычных маленьких окон сделать панорамные? При желании удастся даже приделать балкон или лоджию там, где их никогда не было. В квартире на первом этаже сделаем отдельный вход с улицы, а на последнем — надстроим мансарду. Подумаешь, внешний облик дома пострадает! Архитекторам что, жалко?
6. Присоедините лоджию — пусть квартира станет больше!
Верный способ расширить пространство — присоединить лоджии и балконы к комнатам и кухне. Для этого придется остеклить и утеплить балкон, демонтировать окно и подоконный блок. Пустяки, дело житейское! Разве подоконный блок способен быть частью несущей конструкции? Не знаем, не слышали. Балкон же не упал — значит, все нормально.
Да и проблему с отоплением легко решить. Ведь радиатор можно перенести из помещения на балкон. Ну и что, что давление в системе уменьшится, а у соседей будет холоднее. Зато у нас тепло! В морозы же трубы не замерзают, а весь дом не остается без отопления — вот и славно.
«Устройство на старых балконах тяжелых конструкций остекления опасно. Старые балконные плиты просто не рассчитаны на такую нагрузку».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
«На лоджии, балконы и веранды не допускается переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
7. Установите теплый пол за счет системы центрального отопления
Теплый пол — это очень приятно. Некоторые даже отказываются от традиционной отопительной системы с радиаторами, полностью заменяя ее подогревом пола. Но электроподогрев — слишком дорогое удовольствие: ведь счета за коммуналку вырастут в разы. Куда проще получать дополнительное тепло за счет управляющей компании. Достаточно подключить водяной теплый пол к системе централизованного отопления.
«Если теплый водяной пол в квартирах устраивается от горячего водоснабжения или отопления, то у соседей снижается температура воды и радиаторов отопления: тепло распределяется у нарушителя в полу».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
8. Высота потолков позволяет? Делаем второй этаж!
В старых домах с высокими потолками, а порой и в обычных хрущевках и брежневках устраивают антресоли — небольшие полуэтажи на опорах. Их размещают над шкафом, санузлом или прихожей и обустраивают, например, спальное место. Так почему бы не пойти дальше и не выстроить несколько антресолей? И не ограничиваться подвесной кроватью, а, скажем, перенести на второй этаж санузел или кухню, привесить там котел отопления или водонагревательную колонку? Ведь сколько места сэкономим! И ничего, что некапитальное (обычно просто дощатое) перекрытие на такие нагрузки не рассчитано. Ведь если рухнет, то в нашей же квартире — не критично!
9. Хотите камин или бассейн? Не проблема!
Говорят, что следует специально рассчитывать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту. Но это неточно. Плиты перекрытия-то бетонные, что им сделается? Поэтому устроим-ка наливной пол, заменим гипсокартонные перегородки блочными и установим огромный тяжелый встроенный шкаф. А если всегда мечтали о камине, то выложим его из кирпича и пустим дымоход в вентиляцию — пусть соседи завидуют!
«Не так страшен дым от камина, выведенный в вентиляцию, как масса кирпича, создающая сосредоточенную нагрузку на плиту. Однажды я слышал об устройстве в квартире бассейна. Хоть он и был сделан с соблюдением требований гидроизоляции, но плиты перекрытия в квартирах не рассчитаны на нагрузку от конструкций бассейна и тем более — от массы воды в нем».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
10. Не впускайте в квартиру незнакомцев и не пасуйте перед штрафами
Штраф за несогласованную перепланировку — всего 2500 рублей, да и то если кто-то заметит проблему. Заплатил — и спи спокойно. Ну пожалуются соседи на шум в процессе ремонта — с кем не бывает. Звукоизоляция плохая. А если в вентиляции пропала тяга, так это, наверное, просто воздуховод забился. При чем тут наша перепланировка? Пришли с проверкой сотрудники управляющей компании или техники БТИ? Никого нет дома! Дверь-то не откроем. Главное — нам новая планировка нравится, а что по этому поводу думают контролирующие органы — не имеет никакого значения.
«Несогласованная перепланировка создает сложности при проведении сделок с недвижимостью. Поиск покупателя затрудняется, а кредитная организация может отказать в предоставлении ипотеки».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Если вас не убедили контраргументы для вредных советов, Антон Коновалов напоминает: если перепланировка незаконна, жилищная инспекция выдаст предписание на возвращение исходной планировки и установит сроки исполнения, выпишет штрафы собственникам квартир. «Если в установленный срок предписание не исполнено, жилинспекция передаст дело в суд. Суд вправе выставить квартиру на торги. Полученные деньги направят на погашение штрафа и расходов на переделку. То, что осталось, возвратят нарушителю. А если квартира не в собственности и человек проживает в ней по социальному найму, госорганы его просто выселят».
Фото: Andreas Mikkel, Arqtiva, Casa Vogue, Contemporist, flickr.com, Hgtv, Pkldevenings, м2project, Standard Studio, Zoku, Ольга Мелекесцева.
Жилье ,
05 фев 2021, 09:12
0
Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры. Инструкция
Эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) рассказали, как внести в ЕГРН сведения об изменениях после перепланировки и переустройства квартиры
После перепланировки квартиры могут появиться изменения, сведения о которых нужно обязательно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) Росреестра рассказали о том, как это сделать.
Так, в результате перепланировки с переносом, сносом или возведением стенных перегородок может измениться общая площадь квартиры, причем как в меньшую, так и в большую сторону. «Изменения при перепланировке жилых помещений в многоквартирном доме, приведшие к укрупнению или уменьшению площади квартиры, должны быть внесены в ЕГРН как актуальные сведения о параметрах жилого помещения», — отметили в ФКП.
Любое изменение в планировке квартиры требует согласования (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, дополнительные перегородки, перенос кухни и т. д.). Но прежде чем начать перепланировку в квартире, нужно ее узаконить. После этого можно проводить ремонт. На заключительном этапе специальная комиссия выдает акт, который является основанием для подготовки кадастровым инженером технического плана помещения. Затем данные об изменении характеристик квартиры вносятся в Росреестр.
Для внесения в Росреестр сведений о перепланировке:
- необходимо подготовить технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки. Его разработкой занимается кадастровый инженер. Он в свою очередь должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
- нужно получить от органа, который согласовал проект перепланировки, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства.
Указанные документы являются основанием для внесения в ЕГРН новых характеристик о квартире.
Уполномоченный орган сам внесет изменения
После этого документы направляются в Росреестр. По закону это делает уполномоченный государственный орган в порядке межведомственного взаимодействия в электронном виде. Как правило, это жилинспекции, которые занимаются согласованием перепланировок, или местные администрации.
Данные об изменениях характеристик объекта недвижимости вносятся в Росреестр в течение 15 рабочих дней с момента получения документов. После чего владелец квартиры в течение пяти рабочих дней должен получить уведомление о том, что изменения внесены. Если по каким-то причинам изменения не удается внести, владельца жилья тоже уведомят об этом.
Самостоятельно внести изменения
Сам собственник квартиры тоже может направить документы в ЕГРН — при личном посещении отделения МФЦ или через портал госуслуг. В таком случае орган регистрации в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления сам запрашивает нужные документы у госучреждений, которые согласовали перепланировку, переустройство или реконструкцию, пояснила эксперт ФКП Надежда Лещенко. «Если орган власти проинформирует об отсутствии таких документов (или содержащихся в них сведений), то орган регистрации откажет во внесении изменений в ЕГРН, о чем будет направлено уведомление заявителю», — уточнила эксперт.
После внесения изменений собственник может получить выписку. Сделать это можно с помощью онлайн-сервисов Кадастровой палаты Росреестра на официальном сайте ведомства. В выписке отобразятся произошедшие после планировки изменения.
***
С 21 августа 2020 года узаконить перепланировку жилых и нежилых помещений в московских многоэтажках можно только в электронном виде. При этом суть и этапы процедуры согласования перепланировки квартир не меняются. При желании решение Мосжилинспекции можно получить в бумажном виде. Для этого необходимо будет обратиться в МФЦ.
Мы с мужем купили квартиру без отделки в новостройке. Сразу сделали ремонт, чтобы въехать и жить. Квартира — евродвушка: кухня объединена с гостиной, но есть небольшая перегородка на условной границе между помещениями.
Многие жильцы аналогичных квартир сразу договаривались с застройщиком, и он не ставил перегородку в этом месте. А мы убрали ее сами во время ремонта.
Недавно мы решили узаконить перепланировку. Предполагаю, что она не нарушает никаких требований. Газа и газовых плит в доме нет, несущие стены не затрагивались, мойку или плиту в комнату мы не переносили. Но меня беспокоит, что мы убрали перегородку без предварительного согласования в момент, когда еще не были собственниками.
Что делать, если уже все перестроили, а документы не собрали? Проверяет ли кто-то фактическое состояние квартиры при согласовании проекта? Могу я согласовать перепланировку, которая уже есть, а потом предъявить имеющийся ремонт как результат? Или придется возвести временную перегородку на этом месте, а потом ее снести?
Вашу перепланировку можно узаконить, не устанавливая временную перегородку. Самый простой способ — обратиться в местную администрацию с планом квартиры с перепланировкой и техническим заключением о том, что она соответствует всем требованиям законодательства и не нарушает ничьих прав.
Способ посложнее — узаконить перепланировку через суд. В него придется обратиться, если администрация вам откажет.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Что такое переустройство и перепланировка
В квартире можно сделать переустройство или перепланировку. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. А перепланировка — изменение конфигурации жилья. И в том и другом случае после работ необходимо внести изменения в технический паспорт жилого помещения.
Например, если установить электроплиту вместо газовой или заменить ванну на душевую кабину — это переоборудование. А если поменять конфигурацию комнат за счет других помещений в квартире или перенести дверные проемы — это перепланировка.
В вашем случае в помещении снесена небольшая перегородка, которая разделяла кухню и комнату. Значит, у вас была перепланировка. О ней и расскажу дальше.
Последствия самовольной перепланировки
Самовольной перепланировку называют, когда изменения сделали, но не согласовали их с местной администрацией. Или если перепланировка не соответствует проекту, который эта администрация утвердила. Возможные негативные последствия такого ремонта для физлиц — штраф от 2000 до 2500 Р. Но в некоторых субъектах, например в Москве, введен мораторий и до определенной даты самовольную перепланировку можно узаконить без штрафа.
Кроме того, рано или поздно изменения все равно придется узаконить. Например, если квартиру понадобится продать, подарить, передать по наследству или приватизировать.
Если купить квартиру с самовольной перепланировкой, то узаконить ее придется новому владельцу. А если в ходе перепланировки нарушены снипы или дом — объект культурного наследия, администрация обяжет вернуть все в прежнее состояние за счет собственника. Если не выполнить эти требования, администрация может изъять квартиру через суд.
Порядок оформления перепланировки до начала ремонта и после него отличается. В первом случае нужно согласовать предстоящие строительные работы, а во втором — узаконить то, что уже сделали.
Лучше узаконить перепланировку до начала ремонта. Как это сделать, мы уже рассказывали в другой статье в Тинькофф Журнале. Но раз вы не сделали этого сразу, объясню, как узаконить уже готовый ремонт.
Как согласовать перепланировку в местной администрации
В вашей ситуации следует действовать так.
Обратитесь в БТИ со свидетельством о праве собственности на недвижимость или выпиской из ЕГРН и паспортом. В некоторых городах названия могут быть другими, например в Санкт-Петербурге вместо БТИ нужно обращаться в ГБУ «ГУИОН».
После обращения сотрудник БТИ приедет осмотреть вашу квартиру и замерить помещение. Во время осмотра он красными линиями обозначит на плане квартиры места с перепланировкой.
Закажите техническое заключение о том, что произведенные работы соответствуют снипам, не опасны для здания, не нарушают права других жильцов многоквартирного дома, не угрожают их жизни и здоровью. Заказать его можно у ИП или компании — членов саморегулируемой организации, СРО.
Разработчики технического заключения согласуют его в контролирующих инстанциях: СЭС, пожарном надзоре, отделе архитектуры и Роспотребнадзоре.
Подайте заявление и документы в отдел архитектуры местной администрации или орган, который согласовывает планировки. Можно принести все прямо к ним или подать через МФЦ.
Важно: заявление должны подписать все собственники квартиры. А из документов нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН.
- Технический паспорт квартиры.
- Экспликацию, то есть план квартиры с обозначенными красными линиями мест перепланировки.
- Поэтажный план здания.
- Техническое заключение организации — члена СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что перепланировка помещения допустима, если дом, в котором находится квартира, — это памятник архитектуры, истории или культуры.
Когда у вас примут заявление и документы, вы получите расписку об этом.
Заявление и документы рассмотрят в течение 45 дней. По результатам вы получите акт о согласовании перепланировки или отказе. Его направят по адресу, который указан в заявлении. А если вы подавали заявление через МФЦ, решение нужно будет забрать там.
Как узаконить перепланировку через суд
Администрация часто отказывает собственникам, потому что те изначально нарушили порядок согласования. Если в вашем случае так и произошло, вы можете подать административное исковое заявление в районный суд по месту проживания или расположения ведомства, которое согласует перепланировки.
В иске следует указать, почему вы считаете отказ незаконным. А в суде — доказать:
- Что самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы остальных жильцов многоквартирного дома и не угрожает их здоровью.
- Работы проведены с учетом снипов.
- Вы сделали все, чтобы узаконить перепланировку.
Иск нужно подать в течение трех месяцев после того, как вы получили отказ. Если пропустить срок, суд откажет по этому основанию. Исключение сделают только для тех, кто представит уважительную причину пропуска.
Если перепланировка соответствует строительным правилам и собственник докажет все то, о чем я написала выше, суд примет решение в его пользу. Но, например, суд не узаконит перепланировку, если собственник:
- увеличил комнату за счет лоджии;
- демонтировал несущую стену;
- перенес отопительные приборы на балкон;
- оборудовал санузел в жилой комнате;
- объединил газифицированную кухню с комнатой.
За такие изменения собственника оштрафуют, и суд обяжет привести помещение в первоначальный вид.
Например, в Краснодаре собственница однушки провела переустройство и перепланировку в квартире и обратилась в межведомственную комиссию, чтобы согласовать изменения. Комиссия отказала, и женщина обратилась в суд, чтобы признать отказ незаконным.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили ее требования. Они посчитали, что перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей, не угрожает их жизни и здоровью и соответствует снипам.
Межведомственная комиссия не согласилась с выводами судов и подала жалобу в Верховный суд. Во время ремонта собственница сделала проем в несущей стене. На это нужно согласие всех жильцов, а его дали только 62%. Суд указал, что планировка фактически сделала из жилого помещения нежилое, что нарушает градостроительный кодекс. В итоге Верховный суд отменил решения предыдущих инстанций и отказал собственнице в иске.
После того как ведомство или суд согласуют перепланировку, нужно заказать у кадастрового инженера новый технический план квартиры. А затем подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменение в ЕГРН.
Что в итоге
В вашем случае я предлагаю такой план. Для начала обратитесь в БТИ, чтобы составить план квартиры с перепланировкой. А также закажите техническое заключение в компании или у ИП — члена СРО.
Далее обратитесь с заявлением в местную администрацию. Если она вам откажет, обратитесь в суд с административным иском. К нему приложите отказ и остальные документы.
Когда суд вынесет решение в вашу пользу, закажите новый технический план квартиры и подайте заявление в Росреестр.
Перепланировка и переустройство квартиры: как правильно сделать и что категорически запрещено
В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или
переустройство
квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как
правильно
осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.
В чем разница: перепланировка и переустройство помещения
Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или)
строительных работ,
требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых
меняется его
план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте,
хранящемся в бюро
технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный
центр
предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации
предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.
Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе
перепланировка
однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт
помещения в многоквартирном доме.
Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи,
душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.
Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим
органом может
быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.
Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем
собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном
доме
возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры,
не считаются
перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.
Что запрещено при перепланировке и переустройстве?
Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской
Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.
Как правило, запрещено:
• деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба;
• перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам;
• расширение площади санузла за счет жилых комнат;
• размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей;
• размещение кухни или комнаты под санузлом соседей;
• расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если
в квартире
находится второй санузел, не входящий в жилую зону);
• создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой;
• размещение кухни или комнаты без естественного света;
• установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления
конструкции.
Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.
Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит
понимать,
что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно
будет найти
покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.
Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка
в предоставлении
ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом
паспорте или
данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или
переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит.
Кроме того,
Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую
квартиру.
При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько
вариантов развития событий.
Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние
в разумный
срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять
решение о продаже
квартиры с публичных торгов.
Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии,
если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни
и здоровью.
Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство
Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения
не нарушают права
и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.
Как изменить планировку законно?
Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную
компанию. Такие
организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией
о возможности
проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных
органах
(Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта
следует
проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО —
документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.
Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все
процедуры согласования самому.
Вот основные шаги:
Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.
Составить проект перепланировки или переустройства.
Собрать документацию для согласования изменений.
Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка
из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.
Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может
различаться в разных регионах Российской Федерации.
Подать документы на согласование изменений в МФЦ
Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления
онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.
Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно
обжаловать в суде в
течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.
В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.
Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот
период нужно успеть провести
ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие
разрешение можно
единожды не более, чем на 6 месяцев.
После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий
согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.
Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии
органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН
уточненные сведения
об объекте недвижимости.
Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит
ими
пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в
изначальный вид и других нежелательных последствий.
По закону перепланировку делают редко: сложно, долго, дорого. Куда проще вызвать бригаду выходцев из Средней Азии, достроить новые стены, никому об этом не сообщить и продолжить себе жить спокойно. Надежно ли это? Конечно, нет! Опасно? Ещё как! Вот заявит на вас в жилинспекцию бдительный сосед… Хорошо, если чистовую отделку сделать не успеете – все опять придется сносить.
Проблема и с информированностью: простой обыватель и знать не знает, что считается перепланировкой, зачем и как ее согласовывать. Сегодня мы устраним этот пробел: рассказываем, чем грозит перепланировка квартиры, как построить новые стены и не бояться проверок.
Что такое перепланировка и зачем ее согласовывать?
Перепланировка, согласно ст. 25 ЖК, это изменение конфигурации жилого помещения, результат которого должен быть внесен в технический паспорт. Более конкретно перепланировку описывает п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003. Законодатель уверен, что она включает:
- перенос и разборку перегородок, дверных проемов;
- увеличение, уменьшение или раздел комнат, квартир;
- обустройство новых кухонь, санузлов;
- расширение площади жилых комнат за счет вспомогательных помещений;
- устройство и переоборудование тамбуров и так далее.
В судебной практике ее рассматривают обобщенно:
Как перепланировка, требующая согласования, рассматривается любой перенос, снос, установка стен, так как все перегородки в жилых помещениях отражены в технических паспортах (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в МКД).
Зачем ее согласовывать?
Зачем делать согласование перепланировки квартиры? Цель одна: чтобы после ваших перестроек не рухнул весь дом. Дело в том, что новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, после чего дом перекосится и упадет. А если жильцы начнут разбирать стену, а там вентиляционная шахта? А если соседская квартира?!
В общем, законодатель не доверяет обывателям в вопросе проектных изменений, и правильно делает. Другой вопрос, что на согласование таких изменений идут далеко не все и не всегда. Мол, сложно, долго и дорого. И это действительно так. Но в таком случае будьте готовы к ответственности.
Штраф за перепланировку квартиры без согласования, согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП, составляет 2-2,5 тыс. руб. Плюс, вас заставят за свой счет привести все в первоначальный вид. А если откажетесь, по решению суда и вовсе могут отобрать квартиру и продать ее с публичных торгов (ст. 29 ЖК). Принудительная продажа квартиры, конечно, является исключительной мерой (Апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской республики № 33-248/2014 от 06.02.2014), но шутить с этим все равно не стоит.
8 шагов к новым стенам: алгоритм перепланировки
Собственно, в алгоритме перепланировки ничего секретного нет. Но обойтись во всех вопросах без помощи со стороны не удастся. Мы разобрали процедуру согласования “на кирпичи” и рассказываем, как узаконить перепланировку в квартире.
Шаг 1. Изучите требования
Требований и норм к перепланировке вот прям очень много. Только самые основные включают около десятка технических нормативов (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 29.13330.2011 «Полы», СанПиН 2.1.2.2645-10 и другие). Тут и запрет на перенос ванн, и снос несущих стен, и перенос кухонь на территорию санузлов, и объединение вентиляций и много, очень много чего другого. Может оказаться, что с вашей задумкой перепланировку делать вообще нельзя.
Шаг 2. Договоритесь с соседями
Это важно, если предполагаемые изменения будут касаться общего имущества, например, переноса стен в подъезд или изменений конфигурации тамбура. Если этого не сделать, в будущем соседи могут через суд оспорить ваш ремонт.
Шаг 3. Закажите проект
Найдите строительную организацию, у которой есть допуски СРО на проведение проектных работ – в гугле таких море. Проверьте их свидетельство о допуске к работам, и если все в порядке – несите им техпаспорт, оговаривайте и заказывайте проект. Помимо проекта, архитектурное бюро должно выдать вам “техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке”.
Шаг 4. Согласуйте проект в местной администрации
Проект и техзаключение необходимо отдать на согласование в местный отдел архитектуры. Предварительно узнайте, какие нужны документы. Базовый комплект согласно ст. 26 ЖК обычно включает:
- заявление на перепланировку;
- договор купли-продажи, выписку из ЕГРН о праве собственности;
- если собственников квартиры несколько – нотариально заверенное согласие на перепланировку;
- техпаспорт на квартиру;
- проект и техзаключение.
Решение выносится в течение 45 дней и выдается заявителю в 3-дневный срок с момента его вынесения.
Шаг 5. Сносите, стройте
Все строительные работы должны быть проведены точь-в-точь, как предусмотрено проектом. Иначе администрация просто откажется принимать перепланировку.
После окончания работ, вызывайте кадастрового инженера. Он нужен вам для оформления нового технического паспорта и технического плана в электронном виде. Услуга платная – у разных инженеров может стоить от 2,5 до 5-10-15 тыс. руб. в зависимости от объема работ.
Шаг 6. Согласуйте перепланировку в администрации
С новым техпаспортом и техпланом обращайтесь снова в администрацию. Там вам назначат приемочную комиссию, которая должна будет прийти и проверить, все ли работы сделаны в соответствии с планом. Если все в порядке, вам выдадут акт приемочной комиссии и решение о том, что все законно. На этом регистрация перепланировки квартиры завершается. Но не ваши хлопоты – осталось еще немного.
Шаг 7. Введите жилье в эксплуатацию
Подготовьте заявление о вводе жилья в эксплуатацию, новых техпаспорт, акт приемочной комиссии, копии паспортов собственников, и снова направьте все это в местную администрацию. В 30-дневный срок вам выдадут разрешение на ввод жилья.
Шаг 8. Изменение информации в кадастре
Снова берите документы, которые нужны были для согласования перепланировки, техплан в электронном виде, заявление на внесение изменений в кадастр недвижимости и направляете все это в Росреестр. В 7-дневный срок орган вносит изменения и выдает вам выписку из ЕГРН. И это последний шаг, поздравляем!
А что, если перепланировка уже сделана?
К слову, есть и пути, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Но возможно это только по решению суда и только при условии, что новые стены не нарушают интересов соседей, не создают угрозу их жизни и здоровью. Даже если они не против новых стен, возведенных с нарушениями, суд такую перепланировку все равно не узаконит (Апелляционное определение Алтайского краевого суда № 33-3550/14 от 30.04.2014).
Если это не противоречит интересам соседей, некоторые суды готовы узаконить даже перепланировки, нарушающие санитарно-эпидемиологические правила (Апелляционное определение Белгородского областного суда № 33-2642 от 23.07.2013). Но если дело дойдет до Верховного суда, все может обернуться не в вашу сторону. Как, например, с жительницей Краснодара, которой отказали в признании новых стен правомерными даже при наличии 2-х экспертиз, утверждающих, что всё в норме, все требования соблюдены (Определение ВС РФ № 18-КГ18-101 от 14.08.2018).
Так что вывод один – лучше делать все вовремя. Мало ли, какое настроение будет у судьи в день рассмотрения вашего вопроса?!
Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
.jpg)
Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.
«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.
По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.
Что такое перепланировка
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
.jpg)
Как не допустить ошибок
Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.
По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.
«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.
Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.
«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.
.jpg)
Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.
По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.
Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.
Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.
Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.
А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.
«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.
Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя
В упрощенном порядке
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Частные случаи перепланировки
При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.
Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.
.jpg)
Перепланировка по закону
К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.
По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.
Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.
.jpg)
С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.
Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».
Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.
.jpg)
Штрафы и санкции
Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.
Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.
«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.