Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках
При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.
Поспешный выбор
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Просмотр квартиры
Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.
Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.
Планировка
То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.
Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
Этажность
Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.
Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.
Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).
Перспектива
Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.
30.08.2020
Ошибки новичка — какие ошибки чаще всего совершают покупатели квартиры
Большинство из нас никогда не сталкивались с покупкой недвижимости. Не удивительно, что будущие новоселы набивают шишки, наступая на одни и те же грабли. Мы постарались собрать самые распространенные ошибки при покупке квартиры в новостройке и написали, как можно их избежать.
1. Не сравнивать варианты
Ваш бюджет на покупку квартиры 5 млн рублей. Вы нашли чудный вариант за 4,5 миллиона. Ну что, надо брать? Не торопитесь. Принимать решение на эмоциях и не сравнивать варианты — это первая ошибка.
Потратьте немного времени и сравните приглянувшуюся квартиру еще с парой-тройкой лотов в других новостройках, а еще лучше — в других районах. Оценивайте варианты комплексно, учитывая сопутствующие расходы. Например:
- На каком этапе строительства находится дом —> Сколько времени вам нужно будет платить за аренду жилья, пока вы не въедете в новую квартиру
- Где расположена новостройка —> Как долго вам добираться до работы, в какую школу будете водить детей, куда ездить за продуктами и т.п.
- Как обстоит дело с транспортной развязкой —> Можно без проблем доехать в любую точку города или придется покупать еще и машину (или вторую машину)
- Квартира с отделкой или без —> Во сколько вам обойдется ремонт, покупка и доставка мебели и техники
Может получиться, что квартира подороже, но в хорошем районе с развитой инфраструктурой и рядом с вашей работой в итоге окажется выгоднее, чем дешевый вариант на окраине без признаков цивилизации.
2. Не проверять информацию
То, что красиво на плакате и складно в рекламном буклете, не всегда соответствует действительности. Да и застройщик может подвести. Поэтому не перепроверять информацию — это вторая распространенная ошибка.
Не поленитесь самостоятельно найти информацию о строящемся объекте и юридических лицах, участвующих в его возведении. Узнайте, не введена ли в отношении застройщика процедура банкротства и не признан ли дом проблемным. Эту информацию можно найти в Едином реестре застройщиков и в Едином реестре проблемных объектов.
Посмотрите дома, уже возведенные этим застройщиком или находящиеся на финальной стадии стройки. Поищите отзывы в группах ЖК в социальных сетях, посмотрите обзоры квартир на YouTube, пообщайтесь с жильцами уже сданных корпусов — узнаете всю правду о застройщике и познакомитесь с будущими соседями.
Обратите внимание, как у компании обстоят дела с постройкой объектов инфраструктуры. Если все сдано вовремя и в запланированном объеме — это хороший показатель.
3. Не просить скидку
Стесняться попросить более выгодные условия — еще одна распространенная ошибка. Сравните цены на квартиру в новостройке при разных планировках. Они могут существенно различаться. Если точно определились с планировкой, то сравните стоимость квартир на разных этажах. Сможете выбрать самый выгодный вариант.
Не нашли такие квартиры самостоятельно? Прямо спросите у менеджера, есть ли в доме более дешевые предложения или на какую квартиру можно получить скидку. Как правило, хуже всего продаются квартиры на первом и последнем этажах, нижних этажах в высотках, на 13-м, возле лифта, мусоропровода или с окнами во двор — чтобы реализовать эти лоты, застройщик может снизить цену.
Кстати, о скидке проще договариваться в конце отчетного периода — месяца, квартала или года. Менеджер может пойти вам навстречу, чтобы выполнить план.
Не стесняйтесь использовать дополнительные траты как повод для торга. Например, спросите, дадут ли вам скидку, если вы купите квартиру побольше или машино-место.
4. Не считать деньги
Многие застройщики предлагают клиентам ипотеку от банка-партнера. Не спешите соглашаться, пока не сравните условия с другими банками.
Сравните ставки и условия кредитования в различных банках и выберите тот, который вам подходит лучше всего. Узнайте, есть ли специальные акции или программы, под которые вы подходите. Например, в Банке ДОМ.РФ сейчас действует акция* «Бери больше — плати меньше», позволяющая снизить процентную ставку на 0,2%.
Обязательно запросите примеры договоров и возьмите себе пару дней на изучение и принятие решения.
* Подробности акции на сайте
5. Не читать документы
Слышали крылатое выражение «Казнить_нельзя_помиловать»? Вот с «Читать_потом_подписывать» примерно та же история.
Подписание документов — это самый важный этап в процессе покупки квартиры. Ведь именно в договоре содержится вся информация о сделке и ответственности сторон. Обязательно читайте все документы перед тем, как их подписать. Обнаружили ошибку или пункты, которые вас не устраивают? Не подписывайте, пока они не будут устранены.
Особое внимание уделяйте электронным документам. С ними вы можете столкнуться, если выберете электронную регистрацию сделки. Электронные документы, необходимые для регистрации прав собственности, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Внимательно изучите их и только после этого подписывайте.
Источник: Домой.ру
Приобретая недвижимость в новостройке, особенно на стадии котлована, нужно соблюдать предельную осторожность – ведь покупку вы пока не можете ни посмотреть, ни потрогать. Что нужно знать, чтобы не ошибиться? Прежде всего – самые распространенные ошибки при покупке “новостроя”, чтобы не наступить на те же грабли, которые уже вдоволь исходили другие дольщики.
1. Гнаться за дешевизной
Если вы всерьез решили купить недвижимость в новостройке, то, конечно, изучили рынок и цены на разные варианты. И знаете, сколько в среднем застройщики просят за интересную вам квартиру. Но тут видите, что кто-то предлагает то же самое, только гораздо дешевле.
Низкая цена – вещь привлекательная, но и повод задуматься. Ведь застройщик не будет торговать себе в убыток. Значит, в лучшем случае, дешевые квартиры – это не идеальный вариант в доме. Например, на первом этаже, с видом на парковку. В худшем – признак возможного мошенничества: “серых” схем продажи, а то и вовсе попытка собрать деньги с дольщиков и пропасть с ними.
2. Не проверить застройщика
“Доверились” рекламе, поспешили или просто поленились – и купили квартиру у фирмы-однодневки или банкрота. В итоге получили или долгострой или вовсе потеряли деньги. Чтобы этого не случилось, нужно внимательно проверить застройщика, у которого вы планируете покупать квартиру.
Читайте нашу большую статью “Как выбрать застройщика”.
В порядке ли вся разрешительная документация – есть ли разрешение на строительство, проектная декларация, право собственности или аренды на земельный участок? Какие дома застройщик уже возвел? Не было ли у него каких-то серьезных судебных тяжб (можно проверить на сайте федеральных арбитражных судов)? Что пишут об этой компании в СМИ? Нет ли ее в реестре проблемных застройщиков?
3. Поверить рекламе/интернету
Чтобы привлечь внимание потенциальных дольщиков, в рекламе может быть сказано практически все, что угодно – и лучшие цены, и лучшее качество, и лучшие условия. Точно так же все что угодно может быть сказано в интернете. Почитать отзывы о застройщике на тематических форумах можно, но верить всему, что там написано, не стоит. И сама компания, и ее конкуренты могут публиковать позитивные/негативные отклики или проплачивать их.
Поэтому не поленитесь проверить выбранную фирму и внимательно прочитать предлагаемый договор долевого участия: все условия, которые предлагает застройщик, прописаны именно в ДДУ, а не в рекламе.
4. Поспешить с покупкой
Застройщику выгоднее поскорее продать квартиры, чтобы получить деньги. Поэтому он будет настаивать на том, чтобы вы быстрее ее приобрели – ведь “скоро повысятся цены на недвижимость” или “это лучшее предложение, других таких не будет, не упустите свой шанс”. Но такая спешка помешает вам все спокойно обдумать и внимательно изучить как другие варианты, так и саму строительную компанию.
5. Не посетить стройку
Если вы хотите купить квартиру в доме, который уже возводится, обязательно нужно съездить на стройку. Там стоит обратить внимание на деятельность и количество людей и техники. Если их мало, работы не заметно, да и сама площадка выглядит полузаброшено, это очень плохой признак.
Но даже если работы идут полным ходом, не факт, что они идут по графику. Если в документах сказано, что на сегодняшний день уже должен быть готов третий этаж, а строители только спешно роют котлован, значит, весьма вероятно, что застройщик не уложится в сроки сдачи.
6. Согласиться на серую схему
Большая ошибка – выйти из-под защиты закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) и подписать не ДДУ, а какой-то иной договор с застройщиком. Например, договор займа, купли-продажи, покупки векселя и т.д. Даже предварительный договор долевого участия не даст вам той защиты, на которую вы можете рассчитывать по закону при подписании ДДУ.
Только договор долевого участия:
- обеспечивает защиту от двойных продаж жилья,
- исключает сбор денег на стройку несуществующих объектов,
- предусматривает компенсации, если застройщик не исполняет обязательств,
- обеспечивает качество строительства,
- дает гарантии, что вы не останетесь ни с чем при банкротстве застройщика.
7. Неправильно оценить сроки строительства
Ошибка № 7 – “родственник” ошибки № 3. Часто в рекламе застройщик указывает срок сдачи дома в эксплуатацию. Но это не то же самое, что срок передачи ключей от квартиры – эти две даты может разделять довольно большой временной отрезок. Поэтому, чтобы не было неприятных сюрпризов, не совершайте ошибки № 8 – внимательно читайте ДДУ.
8. Не читать договор
Договор долевого участия может быть большим, может быть написан сложным языком, но прочитать его внимательно просто необходимо. Не стоит полагать, что если застройщик включил в ДДУ какой-то пункт, значит, так надо. Проблемную строительную фирму можно распознать и на стадии подписания договора – если в него включены условия, которые заведомо ущемляют ваши права.
Если вы не уверены в своей юридической подкованности, то не стоит совершать ошибку № 9 и экономить на услугах профессионалов.
9. Отказаться от услуг юриста
Написанные сложным юридическим языком договоры могут содержать немало “подводных камней” и ловушек для дольщиков, слабо знакомых с законодательством и правовыми тонкостями. Покупка недвижимости – дело очень важное, поэтому стоит привлечь на помощь юриста, который специализируется на жилищном праве. И лучше, чтобы это был независимый эксперт, а не, скажем, юрист риелторской компании, через которую вы решили купить жилье.
Неважно, будете вы консультироваться с юристом только один раз или привлечете его сопровождать весь процесс покупки. Помните – профессионал может обнаружить все важные нюансы. А их может быть множество – начиная с того, что вам придется доплачивать за лишние квадратные метры в квартире (которые “нарисовались” в процессе строительства и на которые вы никак не рассчитывали), заканчивая тем, что продавец жилья – посторонняя фирма-однодневка, которая к застройщику отношения не имеет.
И, наконец, не стоит при покупке ориентироваться только на престиж района. Если район элитарный и недвижимость в нем дорогая, это вовсе не значит, что он защищен от долгостроев, ненадежных застройщиков или финансового кризиса. Поэтому будьте внимательны и не совершайте всех тех ошибок, которые перечислены выше, надеясь только на репутацию района.
Выводы:
Итак, что делать, чтобы не совершить всех этих ошибок?
- Ознакомьтесь с реальной рыночной стоимостью квартир в новостройках.
- Определитесь с бюджетом (не стоит вкладывать в новострой последнее и единственное, что у вас есть).
- Не гонитесь за слишком дешевыми вариантами.
- Не спешите с покупкой.
- Тщательно проверьте застройщика.
- Проанализируйте проектную документацию.
- Побывайте на стройке.
- Внимательно изучите ДДУ и при необходимости попросите застройщика внести изменения.
- Не соглашайтесь на серые схемы.
- Привлеките на помощь юриста, если не уверены в своей юридической грамотности.
Верить щедрым обещаниям застройщика и покупать квартиру в районе, который так понравился вам на картинке, точно не стоит.
Александр Гришин
Руководитель Ama.ru — сервиса для поиска новостроек напрямую от застройщика.
Большинство из нас не купит в своей жизни ничего дороже квартиры. Мы несколько лет копим на первоначальный взнос, потом ещё лет 10 выплачиваем ипотеку — и всё это ради того, чтобы обзавестись собственными квадратными метрами.
Я уже восемь лет руковожу сервисом по поиску квартир в новостройках и до сих пор не могу понять, почему люди относятся к главной покупке в жизни спустя рукава. В этой статье расскажу о главных ошибках при покупке квартиры в новостройке, к чему они приводят и как их избежать.
1. Выбирать первую подвернувшуюся квартиру
Застройщики размещают рекламу на билбордах, в транспорте, в интернете, на телевидении. Конечно же, квартиры в ней описаны так, что кажется: лучше предложения не найти. Поэтому многие и не ищут. Понравилась квартира на рекламном плакате — и вот уже человек в офисе застройщика оформляет сделку.
С таким подходом шансы купить лучшую квартиру за ваш бюджет минимальные. Практически всегда оказывается, что у другого застройщика подобная квартира стоила дешевле. Или столько же, но у неё больше площадь или лучше двор. Поэтому настоятельно рекомендую изучать рынок, прежде чем принимать решение о покупке.
Определите сумму, которую вы готовы потратить, и посмотрите, что за эти деньги предлагают застройщики вашего города. Сравните их между собой по цене, площади, дополнительным фишкам вроде отделки под ключ или двора без парковки — и только тогда принимайте решение.
35 м² по цене 40
Случай из практики: мужчина покупал квартиру в Санкт‑Петербурге. Из рекламы он узнал о предложении раскрученного застройщика: 3 миллиона рублей, 35 м², сдача дома через полтора года. Его всё устроило, и он оформил сделку.
А потом выяснилось, что другой застройщик продавал квартиры в этом же районе города, только однушки были уже площадью 40 м². Разница в цене была незначительной, тысяч 70. Эти квартиры были немного дальше от метро, но для покупателя это было не так важно.
Стоило потратить пару вечеров на мониторинг рынка, и выбор был бы гораздо лучше.
Заведите сводную таблицу и сравнивайте квартиры по важным для вас параметрам. Мы подготовили шаблон в «Google Таблицах» — переходите по ссылке, делайте копию и пользуйтесь.
Открыть шаблон →
Ещё подскажу несколько самых удобных и информативных сайтов для мониторинга рынка.
Федеральные:
- «ЦИАН»;
- «Яндекс.Недвижимость».
Для Москвы:
- MskGuru;
- «Новострой»;
- Novostroy‑M.
Для Санкт‑Петербурга:
- SpbGuru;
- «Новострой‑СПб»;
- Novostroy.su.
2. Верить необоснованным обещаниям застройщика
Чтобы убедить вас купить квартиру именно у них, застройщики буквально засыпают вас обещаниями. «Покупайте квартиру сейчас! Потом здесь появятся детский сад, школа, кафе и рестораны, городской общественный транспорт. Цены на квартиры взлетят!» — утверждают они.
При покупке недвижимости верить нельзя ничему. Если планы по развитию инфраструктуры действительно есть, то они должны быть закреплены документально в проектной декларации. Также можно поискать на муниципальных сайтах планы развития территории. Например, план развития Мурина можно найти на сайте Всеволожского муниципального района.
Сэкономили и купили квартиру в чистом поле
Одна семья чересчур поверила обещаниям застройщика и купила квартиру на этапе котлована в новом районе. На тот момент там сдали буквально три‑четыре здания и теперь продавали квартиры в домах второй очереди. Из инфраструктуры — дорога и несколько мелких магазинов.
Компания обещала, что ещё буквально пять лет, и здесь появится нормальная городская инфраструктура. Для семьи особенно важно было, что здесь, по словам застройщика, появится детский сад.
Пять лет прошли, а появились только маршрутки, сетевые продуктовые магазины и пивные ларьки. Ребёнка пришлось отдавать в маленький частный детский сад, потому что государственного так и не дождались.
Пустые обещания касаются не только объектов инфраструктуры, но и качества самих домов. Например, вместо обещанных бесшумных немецких лифтов устанавливают обычные могилёвские. Или обещают спрятать водопроводные трубы в полу, а потом отказываются от этой идеи и протягивают прямо по стенам: приходится оборачивать их в короба и портить интерьер.
Тщательно изучайте проектную декларацию и проект долевого участия. Выводы делайте пессимистичные: чего там нет, того и не будет. Так вы не создадите себе завышенных ожиданий, а если застройщик всё-таки выполнит обещания, это станет приятным бонусом.
3. Не уделять внимания району
Некоторые покупатели впервые приезжают в новый район, в котором им предстоит жить, только когда застройщик сдаёт их дом. И сталкиваются с неприятными сюрпризами.
Нарисованные деревья
Застройщик показывал покупателю район будущего дома на макетах, сделанных с помощью компьютерной графики. Покупателю понравилось, и он приобрёл квартиру.
Спустя некоторое время человек приехал в свой новый дом. Он ждал, что во дворе будет множество деревьев, как на тех рендерах. Но его встретили лишь несколько кустиков возле подъездов и огромные новостройки вокруг. Человек купил квартиру в типичном бетонном муравейнике.
Обязательно — подчёркиваю, обязательно! — перед покупкой квартиры проведите себе экскурсию по тому району, в котором вам предстоит жить. Причём не на 15 минут из окна автомобиля, а пешком и на несколько часов. Доберитесь до своего нового дома на общественном транспорте от работы. Прогуляйтесь, зайдите в магазины, пообедайте в кафе. Посмотрите на детские площадки, пообщайтесь с жильцами — как им тут живётся? Так у вас сложится примерное представление о районе, и вы сможете принять взвешенное решение, покупать квартиру здесь или нет.
Если района ещё по сути нет, проделайте всё то же самое в других, уже обжитых районах застройщика. Возможно, сейчас вам кажется, что всё это не так важно и главное — что внутри квартиры. Поверьте на слово: это не так. Я работаю в основном в Санкт‑Петербурге, у нас застраивают спальные районы на окраинах с кучей высоток: Мурино, Парнас, Дыбенко. И я лично знаю людей, которые экономят, покупают там квартиры, а потом сталкиваются с реалиями жизни и сильно об этом жалеют. Толпы людей, которые следуют утром в метро и вечером обратно, пробки на въезде и выезде, одинаковые высотки, заставленные машинами дворы — всё это портит впечатление от жилья.
4. Не доверять агентам
По отношению к агентам существует стереотип, будто это сплошь люди, которые не делают ничего полезного, но берут большие деньги за свои услуги.
На самом деле не так страшен чёрт, как его малюют. Вопреки распространённому мнению, агенты не берут деньги с вас: им платят застройщики за то, что они приводят к ним покупателей. При этом агенты остаются непредвзятыми, потому что работают со многими застройщиками одновременно.
Агенту важно, чтобы вы купили подходящую квартиру: для этого он делится своим опытом, отвечает на ваши вопросы, порой даже выступает в роли психолога, если вы слишком уж распереживались. Также он возьмёт на себя рутинную работу с документами. Это для вас оформление ипотеки и оплата квартиры — сложная наука, а он такие операции проводил уже сотни раз.
Конечно, всё это касается хороших агентов, которые работают честно за процент от продажи. Бывают и другие, которые хотят любой ценой получить от вас деньги. Изучайте отзывы в интернете, попросите рекомендации у знакомых — любой ценой найдите риелтора с положительными отзывами. Лучшие агенты всегда находятся через сарафанное радио.
5. Бояться недостроев
Раньше при покупке квартиры на стадии котлована деньги покупателей попадали напрямую к застройщику. В дальнейшем компания могла обанкротиться, и деньги просто сгорали.
За последние годы рынок стабилизировался: его заняли крупные застройщики, которые каждый год сдают несколько домов, нацелены работать долго и потому дорожат своей репутацией. Тем не менее страх недостроев остаётся.
Больше бояться не надо. С 1 июля 2019 года действует закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что, покупая квартиру на этапе котлована, вы передаёте деньги не застройщику, а банку. Средства хранятся у банка, пока дом не построят — и только тогда застройщик может их получить. Если дом по какой‑то причине не сдадут, то банк вернёт вам деньги.
Надеюсь, эти советы помогут вам купить квартиру мечты. Если собираетесь покупать квартиру и вас беспокоят какие‑то вопросы, задавайте их в комментариях, с удовольствием отвечу!